楼市的点滴变化，总能牵动人们的心。究其原因，房子是我们的生活必需品，相对于其他东西，更不容易获得，所以，如果房价不涨或少涨，甚至下跌，是还未购房人愿意看到的，同时，房子作为一个家庭的最大宗资产之一，对于持有房产的人来说，谁也不希望自己的财富缩水。那么，这两种力量的博弈，“最终会将楼市带向何方？”，这是本文今天重点讨论的问题，期待能有一个答案。
在地产界，经济学家任泽平对房地产有一个经典论断，即“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，其实，房子作为一种民生商品，同时也是现阶段国民经济支柱产业，应还可加一条，“一切还应看政策”。从房地产二十年来加快速度进行发展能够准确的看出，楼市管控政策基本遵循“市场疲软了，刺激一下，市场过热了，压一压”这一规律，所以，房价基本是呈“螺旋式”上涨。但到2016年国庆全面开启的楼市调控以来，逻辑思路发生了微妙变化，即“压是必须的，力度因城而异，刺激基本是不允许”，因而，这两年的房地产市场基本保持在一个平稳状态。由此可见，政策是决定阶段性楼市方向的终极手段。
因此，理解国家对楼市的政策定调，是购房者的必修课。3大政策信号道破2020年房价走向。
第一， 2020年房地产工作目标。在进入2020年之前，住建部门召开了全国城市工作会议，对2020年强调九大工作任务，第一条即是“着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展”。“三稳”是手段，保持房地产市场健康平稳发展是目标。这个“稳”字如何理解呢？地价、房价既不能大涨，也不能大跌，预期即是对楼市看涨或者看跌的预期，也需要稳。这3个都稳了，房地产健康平稳发展的目标自然也就实现了。
第二，房地产税进展。在中央最新发布的完善市场经济文件中，“稳妥推进房地产税立法”，此前文件的一字之差，传递的意义也不一样，人民网在评论时说到，从“加快”到“稳妥”提法是一个战略转变。虽然房地产税的大方向不会改变，但在特殊时期，需要特殊对待，这样一个时间段推进房地产税显然不合时宜。所以，业内比较一致的看法是：房地产税立法短期内不会进行，谨慎地认为今、明两年不会了。
第三，大会对接下来楼市定调。3个关键词：房住不炒、因城施策、促进房地产市场健康平稳发展。对这3个词语可简单解读为：房住不炒，这不必说，高层多次强调，房子终究是要回归到居住属性。而这里必须要格外注意的是，在2017年、2018年和2019年3年的大会上，均提及到“落实地方主体责任”，但这次没有提及，而只有“因城施策”，从措辞上看，侧重点有所变化，即地方上在大体框架下，可以对本地楼市进行相对灵活的管控调节。对房地产市场健康平稳发展的限定词上，“促进”相对于“保持”二字来说，显得更为主动，特别是在经历本次楼市“黑天鹅”事件以后，楼市面临恢复压力，需要更为主动和积极的动作来达成这一目标，一句话，房地产关联这么多行业，肩负恢复重任，虽“房不刺激”，但也不能拖经济发展后腿。
其实，还有一个与楼市紧密相关的信息，本次大会提及货币政策“更加灵活适度”、“广义货币供应量与社会融资规模增速明显高于去年”。从过去1-4月M2重回两位数增长并创3年新高来看，业内比较一致的解读是，今年的资金面大概率好于去年。这一点，已在楼市中有明显体现，下面会提到。
从以上3大政策方面来看，第一个是在年前就定下的基调，但由于“黑天鹅”事件突如其来，楼市面临环境发生了明显变化，根据调查报告多个方面数据显示，有很大一部分购房者推迟了购房计划，道理很简单，他们的预期发生了变化，预感房价可能要下行。而第二个即本次大会召开的时间在5月份，突发事件基本过去，全年时间也过去了一小半，这样一个时间段可以更好、更全面地审视未来的政策，所以，此时对楼市的定调更具有现实性和指导意义。从措辞来看，无论是房地产税暂时让路，还是资金面上，楼市政策利空算是出尽了，其实，作为先知先觉的“国家队”逆势已在布局扫货。
根据经济观察报报道，在2020年以来的139天里，北京土地成交额1130亿元。这是一个什么概念？成交金额相当于去年的75%，只用了4个月不到时间，若在除掉突发事件停顿期，这个时间效率就更高。该报道统计发现，截至到5月21日，在已成交的30幅地块中，央企、国企拿走了17宗，与民企联合摘得7宗，也就是说，80%的地块都有央企和国企的身影。
我们大家都知道，土地市场是楼市的“晴雨表”，首都市场更是全国楼市的风向标，其他热点城市也不甘多让。据中指院多个方面数据显示，2020年1-4月份，深圳、广州、成都、南京、杭州和重庆等城市的土地成交高于2019年。此外，全国40个主要城市中，除无锡、海口等城市土地成交低于去年同期外，其他有30个城市都高于去年同期。在业内看来，政策暖风频吹，在货币宽松预期下，给予了房企拿地的“底气”。
楼市利空出尽，“国家队”逆势扎堆扫货，预示下半年房价大局已定，该不该买房也清晰了。
应该说，在政策呵护下，房企们的努力下，购房者的支持下，2020年下半年的楼市“妥了”。种种迹象表明，下半年房价大局已定。
首先，楼市成交进一步回升。购房需求只会延迟，但不会消失，根据统计部门的多个方面数据显示，1-4月份全国商品房销售面积和销售额同比去年下降均不到20%，值得一提的是，“国房”景气指数4月份比3月份再提高0.67个百分点至98.86，随着楼市进一步回暖，楼市成交量、价还会进一步回升。业内预计，2020年全年最终的销售数据跟2019年比，可能相差无几。
其次，热点城市房价不易出现下跌。一方面，土地市场支撑强劲，说明开发商是比较看好后市的，另一方面，土地市场升温在某些特定的程度上影响到“看空”楼市预期的转变，毕竟“面粉”价格都上来了，“面包”也没有多大下跌的理由。而且，一些热点城市，比如像郑州、南京、杭州等城市，不断出台放宽人才准入资格，楼市“新鲜血液”也是纷至沓来。在这些城市，房价易涨难跌，有需求还是应趁早买房。
第三，全面普涨难以看到，楼市分化继续。其实，我们也注意到，虽然一些城市土地市场火热，但有的城市土地仍然有不少流拍，换句话说，不同城市，甚至不同地段的土地价值大相径庭。此外，新房与二手房市场本来就属于一体，但一些城市二手房市场交易量不能放大时，也难以支撑新房市场继续向前，比如手中的二手房出不掉，怎么置换新房呢？这些地方自然不适合盲目买房。
在房君看来，楼市最坏的时间已经过去，但在“三稳”作用下，下半年楼市，整体上不会出现大起大落，但楼市分化还会继续。对于刚需来说，遇到性价比合适的房源还是应好好把握，该买还是得买，当然，在“房住不炒”原则指导下，投资客市场准入还是会受到政策限制，要想利用好手中的房票，就需要在城市、地段和房源上下一番功夫，该回避的房子应坚决回避。
学习更多房产知识，欢迎关注本号
