智谷趋势（ID：zgtrend）|宇庭
双十一这一天，北京23万元/平的“豪宅”刷屏了。
既不是像深圳湾1号那套1.5亿的海景房（河景房/江景房/山景房），也不是像北京四合院那样的宽敞大宅。
而是下图这样70岁高龄的房子：
（图片来自：阿里拍卖网）
这套房子位于北京西城区，面积只有5.6平米，成交总价127.55万元。
当然，能让大家买单的，还是它最重要的身份——学区房。
大家都知道，最近北京房子不好卖。尤其是高价大户型，几乎都得降价才能成交。
凭什么破得不能住人的学区房就能卖出“天价”，配套好、装修好的房子，就得被逼着降价？
还不是因为学区房的稀缺性，掌握了最核心的定价权。
01
房价进入横盘期的时候，就能看出哪些房子的定价权更大。
今年的房东特“难过”。
今天早上出门，发现我家楼下大门上贴了张公告：
看完心头一紧。
去年我在广州买房时，遇到的各路房东都硬气得很，死活不肯降价。结果今年，不断听见有房东降价几十万卖房的。
我眼红了。
今年双十一，有位朋友去签购房合同，她看中的房子，去年小区成交单价接近5万，今年活生生给谈到了4万，因为房东说着急用钱，妥协了。这个双十一折扣，厉害了。
还有朋友前一天晚上看了个房子不错，回去考虑考虑。第二天中介就通知房子已经卖了，降了20万。
这年头，房东降价卖房，就像不差钱似的，其实背后也是无奈之举，要想快点变现，只能割舍点过去的收益。
2017年，北京一夜房价暴涨40万的故事，早就不再了。
即便是中国一线城市的房东，如果手上没有最大的王炸，例如省一级学位、核心CBD区域，或者是刚好处于本轮城市发展的重心，遇到大环境不好时，也得适当地弯一弯腰。
即便是国际一线城市的房东，面对黑天鹅的冲击，也只有拿到王炸的区域，才更坚强。
02
以城市发展趋势和广州很接近的伦敦为例。
目前广州和伦敦一样，城市发展趋势都是在以原有中心为起点，往东部迁移。
广州以最大的CBD珠江新城为起点，向东沿珠江建立多个副CBD群。
而伦敦则从西一区的老城区和老金融城为起点，向东边的金丝雀码头、皇家码头开发了新的CBD区域，并在泰晤士河北岸、东伦敦区域向外围继续延伸。
作为欧洲最大的金融中心，伦敦的城市发展格局，绝大多数都是围绕金融产业集中地向外辐射的。
在伦敦房价受脱欧影响而普遍下滑的情况下，东伦敦的很多地区仍然能够保持一个相对坚挺的价格。例如，今年上半年伦敦房价还没回暖的时候，绝大部分地区房价受脱欧的影响有所下滑，但仍然有7个区域房价逆势上涨，有四个区域都位于东伦敦。
东伦敦在脱欧冲击下脱颖而出，就如北京的那套天价学区房，在大家纷纷降价卖房的时候，反而走出了一波行情。
东伦敦的王炸，就是正在进行的城市更新项目。用咱们国内通俗的话来说，类似于“旧城改造”。只不过，东伦敦的旧城改造，目的不仅仅是改变市容市貌，更多的是通过建设密集的交通网络、吸引企业入驻等等，盘活了这里的人流和经济。
二十年前，对于投资伦敦的人而言，“宁要西边一张床，不要东边一间房”恐怕是他们最真实的心声。
就像1992年上海浦东新区成立之前，浦东在上海人眼里是作为乡下存在的。如今，浦东新区慢慢的变成了了上海金融和科技产业的集中地。陆家嘴、张江高科技园区，都成为了全球很多后发城市对标的区域。
最近这二十年来，东伦敦进行的最大的改造项目有三个，分别是：
位于金丝雀码头的伦敦新金融城；
位于肖迪奇大街和老街周边的伦敦科技城；
位于东伦敦最大交通枢纽站Stratford的奥林匹克公园。
在国内，光有城市规划，迟迟不见行动的事儿并不少见，例如2017年宣布的利好河北三县的千年大计；又或者是这些年二三四线城市最热衷的建新城、建高新区，GDP是拉上来了，空城倒是留下来了。
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所以，要看城市改造项目，究竟是不是面子工程，姐建议我们大家多看看这几个指标。
第一，人口有没有引入。
第二，交通有没有跟上。
第三，产业有没有铺开。
产业可以吸引人口，交通可以输送人口。有了这些，经济基本就稳住了。在伦敦这种自由市场、而且住房供应不足的情况下，房价和经济是呈高度正相关的，
03
东伦敦是做做样子吗？
还真不是，它的改造，就是伦敦的成长故事，真应该让许多三四线城市的城规部门来参观参观，而不是围绕高铁站建了一堆楼盘就算交差了。
2018年，东伦敦一共有110万人，平均年龄为33.6岁，比英格兰的平均年龄低了整整7岁。看看东伦敦与英格兰、威尔士的劳动力占比，东伦敦是满满的荷尔蒙啊。
全球地产咨询公司莱坊今年有一份报告，从2019年到2041年，东伦敦将一直是伦敦人口增长最迅猛的地区。在下面这幅图里，人口柱升得越高，证明人口流入越多。
（伦敦各地人口增长情况，资料来源：莱坊）
很多人会觉得东伦敦居住的人群素质不高，但其实并非如此。
我在伦敦市政厅扒了下整个城市的人口分布图，结果还挺意外的。
下面这幅人口分布地图里，粉色代表城市精英，绿色代表学生和工人群体，橙色是高层住宅区。
粉色区域（城市精英）主要集中在河的北岸，自西向东延展。河北岸的东伦敦片区，是粉色和橙色交织的。说明这里的精英阶层和高层公寓都比较多，学生和工人群体（绿色）则主要分布在外围区域。
所以，东伦敦通过了第一关——人口的检验。
再来看看第二关——交通。
这里就不得不提刚刚官宣的伊丽莎白线（Crossrail1）。伦敦这条已经建设了十年的横贯东西地铁线，11月8日在伦敦交通局官网宣布，最早将于2021年正式通车，目前进入最后冲刺阶段啦！
伊丽莎白线是欧洲建造规模最大的地铁线，全长42公里，通车之后，横穿伦敦的时间将被缩短为45分钟，从希斯罗机场到伦敦金融城只要34分钟。
赶紧沿着伊丽莎白线提前占坑吧！
（伊丽莎白线站点，红色方框部分为东伦敦）
沿着这条经典的横贯东西线，可以从西伦敦直达伦敦金丝雀码头、伦敦科技城（LiverpoolStreet站），也可以到达东伦敦最大的交通枢纽站Stratford。
Stratford站是六条轨道交通的交汇处，每年运输的乘客超过1200万人。从Stradford站出发，乘坐地铁8分钟便能够达到金丝雀码头，钻入CBD，投身全球金融市场。
如果再打开伦敦的地铁分布图，东伦敦的线路密集程度，可完全媲美西伦敦。买房怎么买？沿着地铁线，寻找最方便到达金丝雀码头的站点。
目前Jubilee线和DLR线是可以到达金丝雀码头的，只要房子位于这两条线上，或者更方便地换乘到这两条线，就能保证我们的租客，可以在三十分钟内（地铁+步行）到达公司。
所以，东伦敦并不是只建高楼不修路。很多城市人口、产业优势很明显，但一直发展不成国际大都市，就是交通拖了后腿。例如东南亚的吉隆坡、曼谷。
当然，最重要的就是东伦敦到底有没有真材实料，能够留住人才了。
东伦敦最早发展的是金丝雀码头——新金融城，基本上这也是除了伦敦的地标景点之外，中国人最熟悉的一片区域了。
（1986年未正式改造前的金丝雀码头）
（2012年大部分改造都已完成的金丝雀码头）
改造前和改造后，简直天壤之别。
目前，金丝雀码头慢慢的变成了欧洲最大的摩天大楼群，伦敦34%的金融从业人员都在这里工作，总人数近12万人，平均年收入10万英镑，更不用说金融高管的收入。所以这些金融从业人员的收入，在金融城附近买房完全无压力。
摩根大通、瑞士信贷、汇丰、花旗、巴克莱银行、安永、路透社、经济学人、英特尔等等大名鼎鼎的国际企业都在这里办公。
光有金融产业还不够，伦敦市政府在2010年的时候，又把科技城定在了东伦敦。
思科、英特尔、亚马逊、彭博、推特、高通等2000多家公司开始进驻，仅2011年就有200多家科技企业将总部定在伦敦科技城（TechCity）。现在，伦敦科技城每平方公里平均有3200家高科技企业，是全球第三大高科技产业区。
从2014年开始，伦敦科技城每年都会举办一次伦敦科技周，目前慢慢的变成了全球最为出名的科技盛会。
据说，这里也是全球最贵的科技产业社区，在2017年的时候，莱坊就做过统计，东伦敦科技城的租金是每平方英尺91美元，在当时换算成人民币需要190元/平米/天，这个租金，都够我们在二三线城市租一个月的办公室了。
伦敦科技城的位置，刚好就在老金融城和新金融城之间。科技+金融的产业搭配，简直无敌。
这就相当于深圳南山粤海街道办那一堆高科技企业，有了深圳前海金融产业的扶持，让深圳成为了最牛“宇宙中心”。
人口+交通+产业，这三大关口，东伦敦都通过了。经济不发展，房价不上涨？简直天理难容了。
这就是东伦敦历经脱欧波折，房价依然屹立不倒的王炸。
抢占定价权，它做到了。
如果五年前，你错过了金丝雀码头，那就别再让东伦敦这块唯一高增长的区域，从你手中溜走了。
人生最大的遗憾，就是明知机会在此却踏空了。东伦敦就是追求财富增值的家庭最不能错过的区域。这个区域适不适合你？怎么选盘？怎么贷款？欢迎勾搭我的小伙伴文锦 | 智谷趋势（ID：zgtrender008）进一步详细了解，备注：英国。
